Die Corona-Krise hat umfassende wirtschaftliche Auswirkungen, auch auf die Wohnungswirtschaft, die ein wesentliches Grundbedürfnis – das „Wohnen“ – in Deutschland trägt.

Die Belastungen finden hier mittelbar statt. Natürlich wird der operative Geschäftsbetrieb schon dadurch erschwert, dass Mitarbeiter derzeit überwiegend von zu Hause arbeiten und in vielen Fällen gleichzeitig ihre Kinder betreuen müssen.

Finanziell scheint die Branche durch hohe Eigenkapitalquoten und sichere Vermögenswerte, die Wohnimmobilien, stabil. Dennoch drohen deutliche Reduzierungen der Mieteinnahmen, weil sich die Einkommenssituationen der Wohnungsmieter und insbesondere der gewerblichen Mieter durch die Krise rasant verschlechtert.

Neue Gesetzgebungen schützen Mieter und Verbraucher recht umfangreich bei Zahlungsschwierigkeiten. Für Unternehmen stehen umfassende Unterstützungsmöglichkeiten über die KfW zur Verfügung. Allerdings können diese erweiterten KfW-Programme nur mittels Bankdurchleitung beantragt werden. Das führt dort zu weiteren Kapazitätsengpässen. Daher gilt auch bei der Finanzierung eines Wohnungsunternehmens bis auf weiteres als oberste Prämisse:

Liquiditätssichernde und vorausschauende Unternehmensfinanzierung!

In unserem Newsletter informieren wir Sie über aktuelle Entwicklungen und Einschätzungen zum Finanzierungsmarkt für die Wohnungswirtschaft:

• Kapazitäten bei den Kreditanbietern erheblich belastet – längere Genehmigungs- und Bearbeitungszeiten einplanen
• Risikomargen steigen – Refinanzierung starken Schwankungen ausgesetzt
• Investitionen absichern, aber flexibel bleiben
• Sicherheit geht vor

Kapazitäten bei den Kreditanbietern erheblich belastet – längere Genehmigungs- und Bearbeitungszeiten einplanen

Die Kreditgeber sind erheblich in ihren Kapazitäten belastet. Das hängt nicht mit der Finanzierung für Wohnungsunternehmen zusammen, tangiert diesen Bereich aber deutlich. Bei den Finanzinstituten müssen große Teile der Kapazitäten in Bereichen eingesetzt werden, in welchen die Kreditnehmer wie Privatpersonen und Gewerbetreibende unmittelbar Einkommenseinbrüche erleben und dadurch Zahlungsschwierigkeiten bei den Krediten entstehen. Es geht um die Bearbeitung von Tilgungsaussetzungen und Stundungsvereinbarungen. Darüber hinaus entstehen in der Immobilienfinanzierung Probleme dadurch, dass die Bewertung der Immobilien durch Gutachter nicht mehr in gewohntem Maße erfolgen kann. Die vorgeschriebenen Innenbesichtigungen finden nicht mehr statt, Außenbesichtigungen sind stark eingeschränkt.

• Planen Sie bei der Beschaffung und Abwicklung von Finanzierungen bitte erheblich längere Zeiträume ein als bisher. Das gilt bereits für die Bereitstellung von Konditionen, betrifft dann aber auch erheblich die Genehmigungs- und Abwicklungszeiten für Valutierungen.

Risikomargen steigen – Refinanzierung starken Schwankungen ausgesetzt

Sicherheiten werden wieder wertvoller! Haben sich die Aufschläge für höhere Beleihungsausläufe oder gar für unbesicherte Finanzierungen (Schuldscheindarlehen) in den letzten Jahren deutlich reduziert, steigen jetzt ad hoc die Margen für höheres Risiko deutlich an. Hintergrund ist die gesamtwirtschaftliche Belastung – auch der Banken – die für unbesicherte Refinanzierungen selbst höhere Aufschläge zahlen müssen. Steigendes Misstrauen führt zu steigenden Aufschlägen.

• Die goldene Regel für Wohnungsunternehmen rückt wieder stärker in den Vordergrund. Ein umfassendes – im Idealfall softwaregestütztes – Beleihungsmanagement schafft Reserven und freie Immobiliensicherheiten, die für wichtige Finanzierungen zur Erzielung der besten Bedingungen eingesetzt werden.

Die Refinanzierungsmärkte sind derzeit sehr volatil. Die 10jährigen MidSwaps pendelten zwischen dem 09. und 19.03.2020 zwischen – 0,35% zu + 0,18%. Zurzeit liegen wir bei 0,12%.

• Die hohe Volatilität führt bei den Banken zu Schwankungsaufschlägen und zum Teil sehr kurzen Annahmefristen beim Konditionsfixing. Bitte stellen Sie sich beim Abschluss von Finanzierungen darauf ein.

Investitionen absichern, aber flexibel bleiben

Es ist absehbar, dass sich bei der Umsetzung von Neubauvorhaben und Modernisierungen Verzögerungen sowohl bei Genehmigungs- und Planungsverfahren als auch durch weitere Ressourcen und Materialknappheit in der Bauwirtschaft einstellen können. Dennoch bestehen vertragliche Verpflichtungen und Kalkulationen, die eine Absicherung beim langfristigen Geldeinkauf erfordern.

• Sichern Sie sich Ihre Finanzierungen für feststehende Informationen frühzeitig, aber auch mit der erforderlichen Flexibilität in den Finanzierungsprodukten, damit Verzögerungen nicht schnell zur Kostenfalle werden.

Sicherheit geht vor

Sollten sich Liquiditätsengpässe durch die Reduzierung von Mieteinnahmen abzeichnen, ist es wegen der weiter steigenden Engpässe unbedingt notwendig, sich frühzeitig über die Unterstützungsprogramme zu informieren. Spezialisierte Berater wie Dr. Klein können hier schnell einen Überblick schaffen und die erforderlichen Schritte begleiten.

• Planen Sie bitte Ihre Finanzierungen zur Sicherung der Unternehmensliquidität und Stabilität sehr langfristig und informieren Sie sich laufend über die recht rapiden und sprunghaften Änderungen in den Refinanzierungs- und Anbietermärkten.

Dr. Klein steht ihnen hierbei gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund!

Peter Stöhr
Vorstandsmitglied