Vor allem auf dem Markt für Wohnimmobilien tobt der Bär: seit 2010 steigen Mieten und Kaufpreise in einer Dynamik, deren Ende nicht in Sicht zu sein scheint.
Zu den Fakten: Im ersten Quartal dieses Jahres sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Deutschland um ca. 8,7 Prozent gestiegen und setzten damit den positiven Preistrend der letzten Jahre unerschütterlich fort. Die Mieten sind weniger stark gestiegen, so dass die Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen weiter zugenommen hat. Darüber hinaus hinken die Fertigstellungszahlen der Nachfrage weiter hinterher – es wird allenthalben gebaut, aber immer noch zu wenig. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind in den letzten zwölf Monaten ebenfalls bemerkenswert gestiegen: im Schnitt um ca. 6,7 Prozent. Daraus könnte geschlossen werden, dass bei den Käufern weniger die Mietrendite als vielmehr die Spekulation auf steigende Immobilienpreise eine Rolle spielt – Spekulation als ein klassischer Treiber für Immobilienblasen.
Im Gegensatz dazu sind die Angebotspreise für vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, die in der Regel von renditegetriebenen Immobilienprofis gekauft werden, binnen Jahresfrist lediglich um ca. 1,3 Prozent gestiegen. Hier hat die Preisdynamik der letzten Jahre anscheinend einen ersten Dämpfer erhalten.
Anhand der genannten Zahlen wird deutlich: Es gibt eine starke Diskrepanz zwischen dem professionellen Markt für Mehrfamilienhäuser und dem zumeist von Eigennutzern und Privatkäufern dominierten Markt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Die nennenswerte Preissteigerung fand im Bereich der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser statt, was auf eine ungebrochen starke Nachfrage von privaten Haushalten nach Wohneigentum vor allem in den Ballungszentren zurückzuführen ist.
Der Umstand, dass vielerorts private Käufer Wohnungen und Häuser mehrheitlich zur eigenen Nutzung nachfragen, spricht gegen eine gefährliche Blasenbildung am Wohnimmobilienmarkt. Denn diese Käufergruppe verfolgt in der Regel das Ziel, die erworbene Immobilie langfristig zu halten und selbst zu nutzen. Entsprechend langfristig und konservativ sind dann oft auch die Finanzierungen gestaltet. Im Vordergrund dieser Finanzierungen stehen in erster Linie das feste Arbeitseinkommen der Käufer – Stichwort: Wohnimmobilienkreditrichtlinie – und die hauptsächlich danach bemessene Kapitaldienstfähigkeit. Mietrenditen oder Preissteigerungsspekulationen spielen dabei keine Rolle. Damit fehlen die typischen Voraussetzungen für die Bildung einer das gesamtwirtschaftliche Gleichgewicht gefährdenden Immobilienblase, die gewöhnlich den Gipfelpunkt einer anhaltenden Phase „blinder“ Immobilienspekulation darstellt. Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser können indes wieder fallen, sobald Angebot und Nachfrage vor allem in den Ballungsräumen in ein gesundes Marktgleichgewicht zurückfinden. Jedoch werden die zumeist vorsichtig gestalteten Finanzierungen für private Eigennutzer davon kaum tangiert sein – jedenfalls solange nicht, wie die Einkommen der Käufer und Kreditnehmer keine größeren Sorgen bereiten.
