Executive Summary
Die politische Debatte um die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist in ihrer strategischen Bedeutung weitgehend symbolisch. Die entscheidenden Parameter für die Dekarbonisierung des deutschen Gebäudebestands werden nicht mehr in Berlin, sondern in Brüssel festgelegt. Die verbindlichen Sanierungspfade der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und der ab 2027 greifende CO2-Preis des neuen europäischen Emissionshandelssystems (ETS2) schaffen einen unumstößlichen Rahmen, der nationalen Gesetzgebern nur noch geringen Spielraum für eine große Reform lässt.
Die Analyse zeigt, dass die angekündigte GEG-Novelle eine zwingende Übung zur fristgerechten Umsetzung von EU-Recht bis Mitte 2026 darstellt. Die langen Übergangsfristen des aktuellen GEG erweisen sich als strategisch irreführend, da die ökonomische Realität des ETS2 bereits ab 2027 einen massiven Handlungsdruck erzeugen wird, der die nationalen Zeitpläne faktisch obsolet macht. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet dies einen Paradigmenwechsel: Die strategische Planung muss sich proaktiv auf die Erfüllung der EU-Vorgaben und das Management der finanziellen Risiken aus dem ETS2 ausrichten. Der wahre Kompass für die Dekarbonisierung ist die untrennbare Kombination aus EPBD und ETS2.
1. Einleitung: Die Illusion einer souveränen GEG-Reform
Die politische Rhetorik in Berlin suggeriert mit der angekündigten Überarbeitung des GEG einen souveränen Akt nationaler Politikgestaltung.1 Dieser Bericht vertritt jedoch die These, dass die nationale Debatte innerhalb eines eng gesteckten, von der EU vordefinierten Handlungsspielraums operiert. Die fundamentalen Leitplanken – Richtung, Tempo und ökonomische Logik der Dekarbonisierung – sind durch einen starren europäischen Rechts- und Marktmechanismus bereits festgelegt. Die bevorstehende GEG-Novelle ist daher weniger eine Neugestaltung als eine verpflichtende Anpassung an die Vorgaben aus Brüssel.
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) trat im Mai 2024 in Kraft und verpflichtet alle Mitgliedstaaten, ihre Vorgaben bis spätestens Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen.2 Die EPBD fordert mit ihren Vorgaben zu bestandsweiten Sanierungszielen und Mindestenergiestandards eine derart tiefgreifende Anpassung, dass eine fundamentale Überarbeitung des bestehenden GEG unausweichlich ist.3 Für strategische Akteure der Wohnungswirtschaft ist die Unterscheidung zwischen politischer Erzählung und rechtlicher Notwendigkeit von entscheidender Bedeutung.
2. Der europäische Rahmen: Die unumgänglichen Leitplanken aus Brüssel
Die Dekarbonisierung des Gebäudesektors wird durch zwei sich gegenseitig verstärkende EU-Instrumente gesteuert: Die EPBD setzt den regulatorischen Rahmen, während der ETS2 den ökonomischen Druck erzeugt.
2.1. Die EPBD: Der verbindliche Sanierungsfahrplan
Die Neufassung der EPBD bewegt sich weg von Einzelmaßnahmen hin zu einer umfassenden, bestandsorientierten Strategie. Der Kern für den Wohnsektor ist die Verpflichtung, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten nationalen Wohngebäudebestands im Vergleich zu 2020 um mindestens 16 % bis 2030 und um 20 % bis 22 % bis 2035 zu senken.4 Mindestens 55 % dieser Reduktion müssen durch die Renovierung der 43 % energetisch schlechtesten Gebäude („Worst Performing Buildings“) erzielt werden.5
Für Nichtwohngebäude sind die Regeln strenger: Hier verpflichten Mindestenergiestandards (MEPS) zur Sanierung der 16 % schlechtesten Gebäude bis 2030 und der 26 % schlechtesten bis 2033.4 Ab 2030 müssen zudem alle neuen Gebäude als „Nullemissionsgebäude“ (ZEB) errichtet werden, die am Standort keine fossilen Brennstoffe nutzen.6 Schließlich ist ab dem 1. Januar 2025 die finanzielle Förderung für die Installation rein fossiler Heizkessel untersagt.4
2.2. Der ETS2: Der finanzielle Treiber der Transformation ab 2027
Während die EPBD den regulatorischen „Push“ liefert, sorgt das neue europäische Emissionshandelssystem ETS2 ab 2027 für den ökonomischen „Pull“.14 Es etabliert einen europaweiten, marktbasierten Preis für CO2-Emissionen aus dem Heizen von Gebäuden. Brennstofflieferanten müssen Zertifikate erwerben und geben die Kosten an die Endverbraucher weiter.
Die Preisbildung erfolgt am Markt. Zwar existiert ein Preisstabilitätsmechanismus bei Überschreiten von 45 € pro Tonne, doch die langfristigen Preiserwartungen liegen deutlich höher.18 Studien prognostizieren mögliche Preise von 150 € bis 275 € pro Tonne, was zu erheblichen jährlichen Zusatzkosten für unsanierte Gebäude führen würde.15 Angesichts des Widerstands einiger EU-Staaten hat die EU-Kommission jedoch angekündigt, die Stabilitätsmechanismen zu überarbeiten, um Preisspitzen zu vermeiden.22 Dennoch schafft der ETS2 eine ökonomische Realität, in der die Betriebskosten eines unsanierten Gebäudes unweigerlich steigen. Dieser Marktdruck wird den Sanierungsanreiz weitaus stärker entfalten als jede nationale Vorschrift. Die soziale Sprengkraft wird durch den Klima-Sozialfonds abgefedert, was aber nichts an der grundlegenden Wirkungsweise ändert: Der ETS2 monetarisiert die Kosten des Nichthandelns.17
3. Das GEG im Wandel: Vom nationalen Taktgeber zum europäischen Erfüllungsgehilfen
Das aktuelle GEG knüpft die Pflicht zum Einbau von Heizungen mit 65 % erneuerbaren Energien an die kommunale Wärmeplanung, was zu langen Übergangsfristen bis 2028 führt.26 Diese Zeitplanung erweist sich als strategische Falle: Ein Portfoliomanager, der sich daran orientiert, wird 2027 von der vollen Wucht des ETS2 getroffen, lange bevor die deutsche Austauschpflicht greift. Die ökonomische Notwendigkeit zur Sanierung wird der rechtlichen Verpflichtung um Jahre voraus sein.
Auch bei den Neubaustandards wird die Unterordnung deutlich. Die deutsche Debatte über EH-55 oder EH-40 ist temporär, da die EPBD ab 2030 den ambitionierteren Nullemissionsgebäude-Standard (ZEB) vorschreibt.6 Die „65 %-Regel“ des GEG ist ebenfalls konzeptionell überholt, da sie sich auf eine einzelne Komponente fokussiert, während der EU-Rahmen eine ganzheitliche, performance-basierte Logik verfolgt, die auf die Reduktion der Gesamtemissionen abzielt.
Folglich wird die kommende GEG-Novelle primär ein Umsetzungsgesetz sein. Ihre Aufgabe wird es sein, die technischen Details zur Implementierung der EPBD-Anforderungen zu regeln, wie die Definition der „energetisch schlechtesten Gebäude“ oder die Schaffung von Datenbanken für Energieausweise.4 Die strategischen Kernfragen sind bereits auf europäischer Ebene entschieden.
4. Strategische Implikationen für die Wohnungswirtschaft: Navigieren im neuen Paradigma
Die Dominanz des europäischen Rahmens erzwingt eine Neuausrichtung der strategischen Planung. Der Fokus verschiebt sich von der reaktiven Einzelgebäude-Compliance hin zu einem proaktiven Portfolio-Risikomanagement, um die absinkenden Durchschnittsverbrauchsziele der EPBD zu erreichen. Durch den ETS2 werden CO2-Emissionen zu einer direkten finanziellen Verbindlichkeit, was Energieeffizienz zu einem zentralen Faktor für den Immobilienwert macht.12
Gebäude in schlechten Energieeffizienzklassen (F, G, H) geraten in eine doppelte Zwickmühle aus regulatorischem Druck und explodierenden Betriebskosten, was sie zu potenziellen „Stranded Assets“ macht.15 Dies erfordert eine robuste digitale Infrastruktur zur datengestützten Steuerung des Bestands.7 Diese Transformation trifft auf das deutsche Mietrecht, wo die Begrenzung der Modernisierungsumlage eine soziale und wirtschaftliche Blockade darstellt, da der ETS2 die „zweite Miete“ erhöht und die Akzeptanz für eine höhere Kaltmiete nach Sanierung reduziert.26
5. Handlungsempfehlungen und politischer Ausblick
Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich klare Handlungsnotwendigkeiten, während an die Politik dringende Forderungen zu stellen sind.
5.1. Empfehlungen für die Immobilienwirtschaft
1. Unverzüglicher Portfolio-Audit: Identifizieren Sie die 43 % „energetisch schlechtesten Gebäude“ in Ihrem Bestand, um die primären Ziele der EPBD zu kennen.
2. Entwicklung langfristiger Sanierungsfahrpläne: Orientieren Sie Ihre Pläne an den verbindlichen EPBD-Zielpfaden für 2030 und 2035, nicht an den Zeitplänen des aktuellen GEG.
3. Szenario-basierte Finanzmodellierung: Integrieren Sie den ETS2 als feste Größe in Ihre Investitionsplanung und berechnen Sie zukünftige „CO2-Betriebskosten“ für jede Immobilie.
4. Maximierung von Förderung und Technologieoffenheit: Etablieren Sie einen systematischen Ansatz zur Nutzung der BEG-Förderung und verfolgen Sie einen technologieoffenen Ansatz, der die CO2-Reduktion pro investiertem Euro priorisiert.14
5.2. Forderungen an die Politik
1. Ein GEG der Klarheit: Gestalten Sie die Novelle als klares Umsetzungsgesetz für die EU-Vorgaben, ohne zusätzliche nationale Ambitionen.
2. Langfristige und verlässliche Förderarchitektur: Schaffen Sie einen gesetzlich verankerten, langfristigen Förderrahmen, der Planungssicherheit bietet.35
3. Ein sozialer Rahmen für den ETS2: Entwickeln Sie eine wirksame nationale Strategie zur Nutzung der Einnahmen aus dem ETS2 und dem Klima-Sozialfonds, um einkommensschwache Haushalte zu schützen.36
4. Ermöglichung von Quartiersansätzen: Verbessern Sie die Rahmenbedingungen für den Ausbau von Wärmenetzen und etablieren Sie eine wirksame Preiskontrolle für Netzbetreiber.35
6. Fazit: Die europäische Realität als Kompass für die Dekarbonisierung
Die Dekarbonisierung des deutschen Gebäudesektors folgt einem Pfad, der unumkehrbar auf europäischer Ebene vorgezeichnet ist. Die EPBD liefert die verbindliche Roadmap, während der ETS2 den kraftvollen ökonomischen Motor liefert. Das deutsche GEG wird in diesem Gefüge zu einem sekundären Umsetzungsinstrument.
Die Wohnungswirtschaft muss diese neue Realität annehmen. Erfolg wird nicht durch das Warten auf politische Entscheidungen in Berlin erzielt, sondern durch die proaktive Ausrichtung der Unternehmensstrategien an den klaren Signalen aus Brüssel. Dies erfordert einen Wandel hin zu einer vorausschauenden, datengestützten und portfolioweiten Transformation. Der Kompass zeigt nach Europa.
Um tiefer in diese strategischen Herausforderungen einzutauchen und praxisnahe Lösungsansätze für Ihr Portfolio zu diskutieren, laden wir Sie herzlich zu unserem kommenden Online-Seminar am 06.11.2025, 11:00 Uhr, „Dekarbonisierung im Bestand“, ein.
Referenzen
1 Update zum Gebäudeenergiegesetz – Öko-Zentrum NRW, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://oekozentrum.nrw/aktuelles/detail/news/update-zum-gebaeudeenergiegesetz/
2 EU-Gebäuderichtlinie 2024: Das gilt für Hausbesitzer – MLP, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://mlp.de/lebenssituationen/wohnen/die-eu-gebaeuderichtlinie-was-steckt-dahinter-und-was-gilt-fuer-hausbesitzer/
3 Neue EU-Gebäuderichtlinie – : Öko-Zentrum NRW, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://oekozentrum.nrw/aktuelles/detail/news/neue-eu-gebaeuderichtlinie/
4 Energy Performance of Buildings Directive, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/energy-performance-buildings-directive_en
5 Gebäuderichtlinie (EPBD) – Novelle 2024, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.gebaeudeforum.de/ordnungsrecht/eu-vorgaben/epbd/
6 Novelle der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – ein Überblick – Taylor Wessing, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.taylorwessing.com/de/insights-and-events/insights/2025/01/novelle-der-eu-gebaeuderichtlinie
7 EPBD 2024, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.gebaeudeforum.de/fileadmin/gebaeudeforum/Downloads/Netzwerk/2024_Jahrestagung/Dr._Sibyl_Steuwer_EPBD_Auswirkungen_auf_den_Gebaeudebestand_in_Deutschland.pdf
8 EPBD 2024: What the new EU Buildings Directive means for planning, construction and building technology – aquatherm Blog, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://blog.aquatherm.de/en/epbd-2024-what-the-new-eu-building-directive-means
9 Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) 2024 Revisions – GreenGen, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://greengen.com/insights/quick-guide-energy-performance-of-buildings-directive-2024-revisions/
10 Improving the energy performance of non-residential buildings | oeko.de – Öko-Institut, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.oeko.de/en/news/latest-news/improving-the-energy-performance-of-non-residential-buildings/
11 Revision of the Energy Performance of Buildings Directive | European Parliament, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/BRIE/2022/698901/EPRS_BRI(2022)698901_EN.pdf
12 Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) – GEG-Infoportal, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/ErgaenzendeRegelungen/EPBD/epbd_node.html
13 Wie sich die EU-Gebäuderichtlinie auf Kommunen auswirkt – PLAN4 Software, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://plan4software.de/blog/wie-sich-die-eu-gebaeuderichtlinie-auf-kommunen-auswirkt
14 Gesetz zum Erneuerbaren Heizen – Bundesregierung, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942
15 Explodierende Heizkosten ab 2027? ETS2 macht Wohnen teurer – Cleanthinking, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.cleanthinking.de/explodierende-heizkosten-ets2-ab-2027/
16 Bundestag beschließt umfassende Reform des Emissionshandels | BMWE – bundeswirtschaftsministerium.de, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/2025/20250131-bundestag-emissionshandel.html
17 Neuer Emissionshandel ETS2: Ab 2027 wird Heizen und Tanken teurer – Deutschlandfunk, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.deutschlandfunk.de/emissionshandel-ets-europa-klimaschutz-100.html
18 Mögliche Auswirkungen des geplanten EU-ETS 2 auf den CO2-Preis – Deutscher Bundestag, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.bundestag.de/resource/blob/1025892/9e8726d3d401071e1f1c70267f040bf3/WD-5-105-24-pdf.pdf
19 CO2-Preis in Deutschland – Umsetzung des ETS II und des Klima-Sozialfonds in Deutschland – Germanwatch e.V., Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.germanwatch.org/sites/default/files/202402_ets2_klimasozialfonds.pdf
20 EU Emissionshandel ETS 2: Heizkosten für Öl und Gas steigen und was man tun kann, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.energiezukunft.eu/erneuerbare-energien/waermewende/heizkosten-fuer-oel-und-gas-steigen-und-was-man-tun-kann
21 Emissionshandel: CO2-Preisentwicklung unter ETS 2 – IHK Karlsruhe, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.ihk.de/karlsruhe/fachthemen/klimaschutzemissionshandel/aktuelle-meldungen-zu-emissionshandelssysteme-eu-und-bund/emissionshandel-co2-preisentwicklung-unter-ets-2-6295150
22 European Commission Unveils EU ETS2 Overhaul To Smooth 2027 Rollout, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://carbonherald.com/european-commission-unveils-eu-ets2-overhaul-to-smooth-2027-rollout/
23 ETS2 reform will limit price spikes and make redistribution easier, says T&E, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.transportenvironment.org/articles/ets2-reform-will-limit-price-spikes-and-make-redistribution-easier-says-t-e
24 EU moves to contain carbon price volatility ahead of ETS 2 rollout | NEWS – Reccessary, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://reccessary.com/en/news/eu-to-contain-carbon-price-volatility-ahead-ets-2
25 EU ETS II Pricing Scenarios – BloombergNEF, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://about.bnef.com/insights/commodities/eu-ets-ii-pricing-scenarios/
26 Gebäudeenergiegesetz (GEG 2025): Das ändert sich für Sie – Heizöl bestellen, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://energieshop.totalenergies.de/aktuelles/detail/gebaeudeenergiegesetz-geg-2025/
27 Gebäudeenergiegesetz 2025 (GEG) – Das ändert sich für Eigentümer – Checkfox.de, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://checkfox.de/news/gebaeudeenergiegesetz-geg-2025
28 Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024: Stand 2025 im Überblick – Viessmann, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.viessmann.de/de/wissen/gesetze-und-verordnungen/gebaeudeenergiegesetz-geg.html
29 GEG GebäudeEnergieGesetz: Die neuesten Nachrichten – GEG Info, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.geg-info.de/geg_news/index.htm
30 Gebäudeenergiegesetz( GEG) 2025: Alles was Sie zum Heizungsgesetz wissen sollten, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.42watt.de/magazin/geg
31 Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) – REHVA, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.rehva.eu/eu-policy/energy-performance-of-buildings-directive-epbd
32 EU-Gebäuderichtlinie: Anforderungen & Fristen 2025 – Enter DE, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.enter.de/blog/eu-gebaeuderichtlinie
33 Mietrecht 2025: Diese Änderungen betreffen Mieter und Vermieter, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.miv.eu/2025/01/aenderungen-fuer-mieter-und-vermieter-in-2025/
34 Immobiliensektor: Gesetze, Reformen und Änderungen für die Branche – IHK Frankfurt, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.frankfurt-main.ihk.de/branchenthemen/bau-und-immobilienwirtschaft/brancheninfos-beratungsangebote/gesetze-und-regularien-5572430
35 20(25)432 Stellungnahme BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland zu GEG – Deutscher Bundestag, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.bundestag.de/resource/blob/956360/Stellungnahme_BID_Bundesarbeitsgemeinschaft_Immobilienwirtschaft_Deutschland.pdf
36 Gesellschaftlichen Zusammenhalt langfristig sichern – Bezahlbares Wohnen und Transformation ermöglichen!, Zugriff am Oktober 27, 2025, https://www.gdw.de/media/2024/11/gdw-positionspapier.pdf
Ansprechpartner
Lucas Möhl
Strategieberater Dekarbonisierung
Dr. Klein Wowi Finanz AG
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