Negative Auswirkungen steigender CO2-Umlage auf Beleihung von Objekten

Im Zuge von Klimaschutzmaßnahmen wurde seitens der letzten Bundesregierung ab dem Jahr 2021 eine CO2-Umlage auf fossile Brennstoffe beschlossen, die im Laufe der nächsten Jahre sukzessive steigen wird. Gab es im Jahr 2023 noch eine Aussetzung der Erhöhung in Folge der Energiekrise und Inflation, gilt ab diesem Jahr ein Preis von 45 Euro pro Tonne CO2 (siehe nachfolgende Grafik).

 

Jahr Preis
2021 25 Euro pro Tonne CO2
2022 30 Euro pro Tonne CO2
2023 30 Euro pro Tonne CO2
2024 45 Euro pro Tonne CO2
2025 55 Euro pro Tonne CO2
2026 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2
2027 freie Preisbildung im Emissionshandel

Quellen: Bundesregierung sowie eigene Recherchen

In den ersten beiden Jahren wurde die CO2-Umlage bei vermieteten Immobilien noch komplett durch die Mieter getragen. Mit dem Beschluss über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz ist per 01.01.2023 ein Zehnstufenmodell in Kraft getreten, welches regelt, wie die Kosten der CO2-Umlage zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden: Bei sehr energieeffizienten Gebäuden trägt der Mieter den Großteil der Kosten. Je weniger energieeffizient ein Gebäude ist bzw. je höher die CO2-Emmission des Gebäudes ist, desto mehr verlagert sich die zu tragende CO2-Umlage in Richtung der Vermieter (siehe nachfolgende Grafik).

 

Mieter Vermieter kg CO2 pro qm pro Jahr
100 % 0 % weniger als 12 kg
90 % 10 % 12 bis 17 kg
80 % 20 % 17 bis 22 kg
70 % 30 % 22 bis 27 kg
60 % 40 % 27 bis 32 kg
50 % 50 % 32 bis 37 kg
40 % 60 % 37 bis 42 kg
30 % 70 % 42 bis 47 kg
20 % 80 % 47 bis 52 kg
5 % 95 % mehr als 52 kg

Quellen: „Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz“ und eigene Recherchen

Objektbewertungen werden angepasst

Seit dem letzten Jahr beobachten wir, dass Kreditgeber und ihre Gutachter diesen Sachverhalt bei der Objektbewertung mit einfließen lassen. Durch den Sprung des CO2-Preises auf 45 Euro seit Jahresbeginn, werden die Auswirkungen nun noch einmal deutlicher.

Spürbare Auswirkungen: Sinkende Beleihungswerte und abnehmende Kapitaldienstfähigkeit

Der Anteil des Vermieters an der CO2-Umlage ist den „nicht umlagefähigen Kosten“ zuzuschreiben und erhöht die rechnerischen Bewirtschaftungskosten des Objektes. Der zur Verfügung stehende Mietertrag (Reinertrag) des Objektes sinkt. Dies führt einerseits zu einem sinkenden Beleihungswert und andererseits zu einer abnehmenden, rechnerischen Kapitaldienstfähigkeit des zu finanzierenden Objektes.

Dabei ist zu beachten, dass Gutachter, die für die Kreditentscheidung obligatorische Objektbewertungen anfertigen, bereits heute mit einem durchschnittlichen CO2-Preis von 60 Euro pro Tonne rechnen, um der absehbaren zukünftigen Wertentwicklung Rechnung zu tragen.

Bei energetisch sehr schlechten Objekten kann das dazu führen, dass die nicht umlagefähigen Kosten um 2,00 – 2,80 Euro/qm pro Jahr steigen.

Praxis-Tipp

Im Zusammenhang mit den steigenden CO2-Preisen und dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz empfehlen wir:

Sollten Sie aktuell noch Energieausweise für Ihre Objekte im Einsatz haben, die als Verbrauchsausweis ausgestellt wurden, lassen Sie sich Energieausweise in Form eines Bedarfsausweises anfertigen. Das Vorgehen macht Sie unabhängiger vom (eventuell nicht verantwortungsvollen) Heizverhalten Ihrer Mieter und spart Ihnen damit ggf. eine zu hohe CO2-Umlage bzw. beeinflusst die Beleihbarkeit Ihrer Immobilien nicht negativ.  

Gerne beraten wir Sie zu der für Sie passenden und optimalen Objektbeleihung; gerade vor dem Hintergrund stärker in den Fokus rückender Themen wie Energieeffizienz von Objekten und Dekarbonisierung Ihres Gebäudebestandes.

Bitte sprechen Sie hierzu Ihren Regionalleiter an.

Autor

Henning Rebitz

Leiter Finanzierungsmanagement und Partnermanagement Wohnungswirtschaft bei Dr. Klein Wowi Finanz AG

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