Aus den Jahresberichten von Unternehmen werden zahlreiche Kennzahlen ermittelt. Diese werden dann von Wirtschaftsprüfern, Banken, Kunden oder anderen interessierten Parteien bewertet. Dabei gibt es wenige Kennzahlen, die einzeln betrachtet werden, um ein Unternehmen zu beurteilen. In der Regel ist es eine Gesamtschau der Kennzahlen, die ein detailliertes Bild eines Unternehmens ermöglichen.

Mindestkapitaldienstfähigkeit und Cashflow

Dennoch gibt es Kennzahlen, die wichtiger sind als andere, bei denen z. B. bestimmte Mindestwerte nicht unterschritten werden dürfen. Dazu gehört bei Wohnungsunternehmen beispielsweise die Mindestkapitaldienstfähigkeit, die von Darlehensgebern erwartet wird. Diese liegt derzeit im Regelfall bei 6 Prozent, d. h. der Cashflow muss einen Kapitaldienst (Zins und Tilgung) von 6 Prozent über alle Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten oder anderen Kreditgebern tragen können.

Dabei ist eine solche Kennzahl keinesfalls absolut, noch vor wenigen Jahren erwarteten die Banken im Regelfall eine Mindestkapitaldienstfähigkeit von 8 Prozent. Erst im Laufe der langen Niedrigzinsphase sank diese Anforderung in den letzten Jahren auf 7 Prozent, aktuell liegt sie in der Regel bei 6 Prozent. Es ist davon auszugehen, dass sich die steigenden Zinsen auch auf die Mindestanforderungen der Darlehensgeber an die Mindestkapitaldienstfähigkeit auswirken und es wieder zu einem Anstieg der Mindestkapitaldienstfähigkeit kommen wird.

Unabhängig von der Mindestkapitaldienstfähigkeit muss der Cashflow stets ausreichen, um den tatsächlichen Kapitaldienst des Wohnungsunternehmens zu bedienen. Dieser kann, trotz derzeit noch niedriger Darlehenszinsen, bei entsprechend hoher Tilgungsrate durchaus auch oberhalb von 6 Prozent liegen. Die Fähigkeit, den Kapitaldienst aus dem laufenden Cashflow zu bedienen, wird über die Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR – Debt Service Coverage Ratio) abgebildet. Dieser muss mindestens 1,1 erreichen, um als ausreichend angesehen zu werden.

Beide Kennzahlen zielen unmittelbar auf die Fähigkeit des Wohnungsunternehmens ab, die laufenden Verbindlichkeiten zu bedienen und sind deshalb für Darlehensgeber entscheidende Kennzahlen. Fallen solche Kennzahlen einmalig aufgrund besonderer Geschäftsvorfälle unter die Mindestwerte, ist es besonders wichtig, dies Darlehensgebern proaktiv zu erläutern, um bei Kreditanträgen keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.