ZINSENTWICKLUNG UND ZINSKOMMENTAR
Finanzierungs-Konditionen für die
Wohnungswirtschaft
und einen monatlichen Zinskommentar.
Zinsentwicklung und Zinskommentar
Quelle: Dr. Klein Wowi Finanz AG
Tipps zur Bedienung der interaktiven Zins-Grafik: Fahren Sie mit der Maus über den Graphen, um detaillierte Informationen der Konditionen zum Zeitpunkt der Datenaufnahme zu erhalten. Durch Klick und aufziehen eines Rechtecks können Sie in Bereiche des Graphen zoomen.
Zinskommentar von Peter Stöhr,
Vorstand Dr. Klein Wowi
Stand: 03.12.2024
Die EZB hat ihren letzten Zinsentscheid des Jahres am 12.12.2024 noch vor sich. Der Markt preist aktuell jedoch bereits verschiedene Erwartungen und Auswirkungen mit ein, wodurch sich auch die langfristigen Finanzierungszinsen im Laufe des Novembers noch einmal um rund 0,30 Prozent-Punkte reduziert haben.
Immobilienkredite mit 10 Jahre Sollzinsbindung sind unter besten Voraussetzungen bereits mit Zinssätzen ab 2,70 Prozent zu haben.
Hintergründe für die Zinsentwicklung sind auch Marktunsicherheiten, wie die aktuelle politische Lage in Frankreich. Dadurch wurde der Aufpreis, den die Bundesrepublik Deutschland für die eigenen Unsicherheiten zuletzt zahlen musste, wieder teilweise kompensiert, weil sich der Fokus auf andere Märkte richtet. Folglich hat sich der negative Swap-Spread (wir berichteten in unserem Sondernewsletter vom 19.11.2024 in dem Beitrag „Novum im deutschen Zinsmarkt: Der Swap Spread dreht!“) wieder in einen positiven Swap- Spread von 5 Basispunkten (BP) umgewandelt. Besonders ist die Situation immer noch, weil der übliche Spread zwischen Bundesanleihen und Swaps von rund 40 BP weiterhin deutlich entfernt ist.
Ausblick für 2025
Die aktuellen Konditionen sind bemerkenswert günstig. Eine Annahme für 2025, dass die langfristigen Finanzierungszinsen im gleichen Maße den von der EZB erwarteten Senkungen der Leitzinsen im Bereich von 100-125 BP folgen, wird nur erfüllt, wenn die inverse Zinsstruktur voll aufrecht erhalten bliebe. Jedoch läge selbst bei einem EZB-Einlagezins von 1,75 Prozent (heute 3,25 Prozent), zuzüglich einer Bankmarge, ein kurzfristiger Finanzierungszins für 3-12 Monate im Bereich von 2,50 Prozent. Allerdings kostet ein 10jähriges Darlehen heute nur 20 Basispunkte mehr, was in einer sich normalisierenden Zinsstruktur ein mindestens zu erwartender Spread wäre. Unterstellt man eine Normalisierung der Zinsstruktur, sind für 2025 selbst unter weiteren EZB-Senkungen kaum günstigere Langfristzinsen zu erwarten. Eventuelle Sogwirkungen durch steigende US-Langfristzinsen, die eine Folge der erwarteten Zölle sein können, sind dabei noch unberücksichtigt. Es bleibt also spannend, welche Richtung die Finanzierungszinsen 2025 einschlagen.
Wir empfehlen daher weiterhin, sich jetzt das aktuell sehr günstige Niveau für feststehende Investitionen zu sichern.
PS: Nach einer aktuellen Information folgt ein namhafter Anbieter von Bausparprodukten für die Wohnungswirtschaft der Swap-Marktentwicklung im Jahresverlauf und senkt die Sätze seiner Tarife für 2025 um 0,40 Prozent-Punkte. Davon profitieren Wohnungsunternehmen bei der Absicherung von KfW-Neubau oder KfW–Modernisierungsdarlehen für die gesamte Laufzeit via Dr. Klein-Energie-Effizienz-Darlehen (DEED) direkt. Die unten abgebildeten Vergleichszinssätze bilden hier allerdings noch den aktuellen Stand vom 3.12.2024 ab. Über die neuen Möglichkeiten informieren wir Sie mit unserem ersten Konditionsnewsletter 2025, den wir am 07.01.2025 veröffentlichen.
Konditionen Wohnungswirtschaft
Dr. Klein Wowi vergleicht regelmäßig für Wohnungsunternehmen die Finanzierungskonditionen von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Im Ergebnis wurden die folgenden Top-Konditionen* (Sollzinssatz) ermittelt.
Top-Konditionen* (Stand: 03.12.2024)
Zinsfestschreibungszeit | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | 25 Jahre | 30 Jahre |
bei 2 % Tilgung | 2,73 % | 2,70 % | 2,90 % | 2,96 % | 3,07 % | 3,22 % |
bei Volltilgung | 2,68 % | 2,82 % | 2,89 % | 3,07 % | 3,22 % | |
Forward 2 Jahre / Auszahlung 2026 | auf Anfrage | 2,80 % | 2,92 % | 3,23 % | 3,29 % | 3,34 % |
Forward 3 Jahre / Auszahlung 2027 | auf Anfrage | 2,91 % | 2,94 % | 3,35 % | 3,41 % | 3,46 % |
Forward 4 Jahre / Auszahlung 2028 | individuelle Angebote auf Anfrage möglich | |||||
Forward 5 Jahre / Auszahlung 2029 | individuelle Angebote auf Anfrage möglich |
* Zu Grunde legende Annahmen für die oben genannten Konditionen: 60%iger Beleihungswertauslauf / erstrangige, grundschuldliche Absicherung auf wohnungswirtschaftlichem Objekt / 100%ige Auszahlung / Bereitstellungszinsen frühestens ab dem 3. Monat / mtl. nachträgliche Zahlungsweise bei sofortiger Tilgungsverrechnung / Tilgung: anfänglich 2,00% p.a. bzw. bei 30 J. Zinsbindung grds. Volltilger / ohne Berücksichtigung von objekt- und bonitätsabhängigen Ab- und Aufschlägen.
KfW-Konditionen
Die aktuellen KfW-Konditionen der Programme, die in der Wohnungswirtschaft am häufigsten nachgefragt werden, lauten wie folgt:
Stand: 03.12.2024
Programm 261 (Wohngebäude Kredit): | 1,21 % – 2,19 % (energieeffizient sanieren) |
Programm 296 (Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment Kredit): Mehr Informationen zu den Inhalten des Programmes hier lesen (Stand: 08.10.2024). |
1,03 % – 2,08 % (energie- und flächeneffizient bauen) |
Programm 298 (Klimafreundlicher Neubau Kredit): | 2,21 % – 2,80 % (energieeffizient und nachhaltig bauen) |
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine Reihe unserer Finanzierungspartner die KfW-Programme noch einmal deutlich vergünstigt ausreichen.
Dr.-Klein-Wowi-EnergieEffizienz-Darlehen (DEED) – Konditionen
Stand: 03.12.2024 | BausparDEED-Zinssätze* | |
Laufzeit 20 Jahre | Laufzeit 30 Jahre | |
Neubau KFN (zum Effizienzhaus 40) |
2,87 % | 3,51 % |
Neubau KNN | 2,06 % | 2,91 % |
Modernisierung (zum Effizienzhaus 85) |
2,11 % | 2,53 % |
Modernisierung (zum Effizienzhaus 55) |
0,86 % | 1,55 % |
Modernisierung (zum Effizienzhaus 40) |
0,21 % | 1,04 % |
* DEED-Zinssatz: p.a. Vergleichszinssatz eines Annuitätendarlehens mit gleicher Laufzeit und gleichen Zahlungsströmen unter Berücksichtigung des jeweiligen Tilgungszuschusses, jedoch ohne Margenverbesserungen/Berechnungsgrundlagen auf Anfrage; weitere Kombinationen möglich