Die Beurteilung von Investitionen mit Hilfe der VOFI

6 / Apr / 2021

In jedem Unternehmen müssen Investitionsentscheidungen getroffen werden. Sie verursachen langfristig Zahlungsströme, die heute noch nicht sicher bestimmbar sind, und deren Auswirkungen weit in die Zukunft reichen. Die Investitionsrechnung bietet Modelle zur wirtschaftlichen Beurteilung von Investitionen. Das Ziel ist ein quantitatives Ergebnis als Bewertungsbasis für die Investitionsentscheidung.

In der Investitionsrechnung gibt es grundsätzlich zwei Methoden: die Statische und die Dynamische.

Das Grundprinzip beider Methoden unterscheidet sich in Bezug auf die Einflussgrößen und den Betrachtungshorizont. In der Praxis werden beide Verfahren oftmals miteinander kombiniert. Wir gehen hier auf die Ursprungsform beider Methoden ein.

Die häufig in der Praxis angewandten Modelle in der Wohnungswirtschaft sind die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Vertreter der statischen Methode und das Prinzip des vollständigen Finanzplans (VOFI – Visualization of Financial Implication) als dynamische Methode.

Die Ergebnisse aus den beiden Modellen haben einen unterschiedlichen Fokus.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung schaut auf das GuV-Ergebnis (Gewinn oder Verlust), auch in der Ausprägung als Betrag pro m² Wohnfläche (kostendeckende Miete). Der Betrachtungshorizont ist ein Jahr und stichtagsbezogen, z. B. auf das erste Jahr nach Abschluss der Investition in Verbindung mit der (Voll-)Vermietung oder auf ein bestimmtes Jahr im Laufe der Bewirtschaftungsphase.

Die VOFI konzentriert sich auf die liquiden Zahlungsströme (Cashflow als Unter-/Überdeckung pro Jahr), zeitraumbezogen über die Investitionsphase und die gewählte Dauer der Betrachtungsperiode.

Die beiden Modelle geben eine unterschiedliche Sichtweise auf die Investition. Beide beurteilen die Machbarkeit der Investition als Grundlage zur Entscheidung für oder gegen eine Umsetzung.

Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann über das Ergebnis der kostendeckenden Miete ein Vergleich der benötigten Miete zur tatsächlich erzielbaren Miete vorgenommen werden. Das Ergebnis ist eine erste Indikation. Sie gibt jedoch nicht die Gesamtauswirkungen der Investition durch sich verändernde Einflussgrößen, aus Liquiditätssicht und über den gesamten Zeithorizont der Investitions- bzw. Bewirtschaftungsphase wieder.

Die VoFI deckt diese Schwachstellen der Wirtschaftlichkeitsberechnung ab und nutzt mehrere Zielgrößen für eine Entscheidungsfindung. Das Rechenverfahren ist anspruchsvoller und zeitaufwendiger als bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Reine excel-basiserte Lösungen sind mit der Komplexität überfordert, weshalb hierfür spezielle Softwarelösungen eingesetzt werden.

Als Zielgröße bzw. zur Entscheidungsfindung wird der Vermögensendwert betrachtet. Dieser setzt sich aus der Summe der Liquiditätsströme im Betrachtungszeitraum zusammen. Er wird als „Geldvermögenszuwachs“ interpretiert. Die Investition, die den höchsten Endwert ausweist, ist die vorteilhafteste.

Darauf basierend wird als weitere Zielgröße die VOFI-Eigenkapitalrentabilitätermittelt. Diese gibt an, mit welchem Zinssatz das eingesetzte Eigenkapital bei dem erreichten Vermögensendwert im gewählten Betrachtungszeitraum verzinst wird. Bei mehreren Investitionsobjekten ist die Investition am vorteilhaftesten, die über die höchste Eigenkapitalrendite verfügt.

Als dritte Ergebnisvariable wird die Amortisationsdauer gewählt. Diese gibt den Zeitraum an, den es benötigt, um das eingesetzte Eigenkapital wieder aus der Investition zu erwirtschaften.

Bei der VOFI müssen bestimmte Rechenansätze gewählt werden, die – da sie sich auf die Zukunft beziehen – heute noch nicht absehbar sind, sondern nur eingeschätzt werden können. Dies sind beispielsweise der Anschlusszinssatz für das Fremdkapital, der Zinssatz für die Verzinsung der positiven und negativen Liquiditätsströme aus der Investition oder auch der Verkaufswert am Ende des gewählten Betrachtungshorizonts. Hier gibt es keine eindeutige Antwort. Es kommt auf die Art der Investition an, z. B. Neubau oder Modernisierung, den Blickwinkel und das gewählte Szenario. Wichtig ist, dass die Ansätze transparent gemacht werden und bei einem Vergleich zwischen mehreren Investitionsmöglichkeiten vergleichbare Annahmen getroffen werden.

Gerne beraten wir Sie, um die für Sie passende Investitionsmethode zu finden und Ansätze auszuwählen. Kommen Sie gern auf uns zu.

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