Finanzierungsserie „Finanzierungsmodelle für Neubauvorhaben“ – Teil 2: Flexibles Darlehenskontingent für Investitionsfinanzierungen und Zinsbindungsabläufe

7 / Feb / 2017

Das flexible Darlehenskontingent wurde von DR. KLEIN zusammen mit Anbietern aus der Versicherungswirtschaft entwickelt. Dieses Angebot richtet sich an Wohnungsunternehmen mit hohen Investitionen in den kommenden Jahren, die diese auf dem aktuellen Zinsniveau mit einer langfristigen Zinsbindung absichern möchten. Versicherungsunternehmen können diese flexible Struktur anbieten, da die Refinanzierung sukzessive aus vorhandenen, langfristigen Einlagen erfolgt. Im Gegensatz dazu müssen Kreditinstitute bei der Langfristfinanzierung alle Komponenten von Anfang an fixieren, damit eine sofortige Refinanzierung zum Vertragsabschluss durchgeführt werden kann.

Das bietet die Inanspruchnahme eines flexiblen Darlehenskontingents: Die langfristigen Darlehenskonditionen sind auf heutigem Zinsniveau für künftige Investitionen fest vereinbart. Das schafft bei weiter steigenden Investitionskosten Sicherheit auf der Fremdkapitalseite! Dennoch können viele Parameter eines künftigen Darlehens erst später zum Zeitpunkte der Inanspruchnahme festgelegt werden.

Die Belegung des abgestimmten Finanzierungsrahmens erfolgt in Tranchen mit Einzeldarlehen, für die ein konventioneller Darlehensvertrag mit Kündigungsrechten nach BGB abgeschlossen wird. Durch das fest vereinbarte Konditionsgerüst besteht bei künftigen Investitionen, z. B. über vier Jahre, hohe Flexibilität in Bezug auf Auszahlungszeitpunkt und -höhe. Auch die Tilgung, der Beleihungsauslauf und die Zinsbindung der einzelnen Tranchen können zu einem späteren Zeitpunkt frei gewählt werden.

Der Clou: Zinsbindungen bis 30 Jahre und Beleihungsauslauf bis 80 % der Marktwerte. Die Kapitalanleger aus der Versicherungsbranche bieten gerne sehr lange Zinsbindungen an, um bestimmte Mindestverzinsungen zu erreichen. Darüber hinaus hat die Umsetzung von regulatorischen Anforderungen bei einigen Anbietern die Einführung einer Beleihungsobergrenze von 80 % zum Marktwert zur Folge. Insbesondere bei Neubauobjekten ergeben sich hier häufig höhere Beleihungsmöglichkeiten als bei einer Beleihungsgrenze von 80 % des Beleihungswertes. Diese positive regulatorische Umstellung hat in der Regel noch nicht einmal Preisaufschläge zur Folge, da ein hoher Anlagedruck in der Branche besteht.

Attraktive Konditionen. Die Basiskonditionen werden auf aktuellem Kapitalmarktniveau ermittelt. Für die Abnahmen in der Zukunft wird ähnlich einer Forwardkalkulation ein Aufschlag berechnet. Der Kreditnehmer erhält also später einen Zins, den er heute vergleichsweise auch bei Abschluss eines Forward-Darlehens erhalten würde. Allerdings muss er sich bezüglich des Abnahmetermins beim flexiblen Darlehenskontingent nicht festlegen, wohl aber beim Forward-Darlehen. Das tatsächliche Angebot hängt von vielen Faktoren ab, wie z. B. Beleihungsstandort, Kreditnehmerbonität, Kontingentlaufzeit etc. Für jeden Kreditnehmer wird auf Grundlage seines Investitionsbedarfes ein individuelles Angebot mit einem geeigneten Anbieter ermittelt.

Finanzierungsvolumen. Für das Angebot ab 10 Mio. Euro bietet es sich an, immer mehrere Investitionen zusammenzufassen. Nach Abzug der Eigenkapitalanteile und etwaiger Fördermittel kann der verbleibende Bedarf an Kapitalmarktmitteln ganz oder teilweise mit dem flexiblen Darlehenskontingent abgesichert werden. Da eine Abnahmeverpflichtung besteht, muss aber schon im Grundsatz feststehen, dass diese Darlehensmittel mindestens in dieser Höhe benötigt werden.

Wir freuen uns, wenn Sie Interesse an dieser individuellen Finanzierungslösung haben und stehen für Gespräche gerne zur Verfügung. Zu Ihrem Ansprechpartner

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