ANALYSIEREN, STEUERN, GESTALTEN
WOWICONTROL
Finanzwirtschaftliche Unternehmenslösungen für die Wohnungswirtschaft
Ein perfektes Zusammenspiel aus persönlicher Beratung und Begleitung sowie digitaler Unternehmenslösung:
Unternehmenssteuerung – Invesetitionsrechnung – Beleihungsmanagement – Objektortfoliosteuerung – Finanzierungsplanung

Unternehmens- und Finanzsteuerung mit WOWICONTROL
Eine erfolgreiche und nachhaltige Unternehmenssteuerung erfordert ein umfassendes Know-How für finanztechnische Zusammenhänge und eine digitale Unterstützung, die diese Komplexität abbildet. WOWICONTROL vereint beide Aspekte in sich.
WOWICONTROL bietet persönliche finanzwirtschaftliche Beratung sowie Begleitung durch Experten als auch die webbasierte, digitale Unternehmenslösung für die Steuerung und Gestaltung dieser Themen als Teil der Unternehmenssteuerung.
Mit einem 360-Grad-Rundumblick sowie einem integrierten Finanzierungsmanagement nehmen wir Wohnungsunternehmen verlässlich Arbeit ab.
Ihre Vorteile mit WOWICONTROL:
- persönlich und digital: persönliche Beratung, laufende Betreuung und digitale Lösung
- hohe Fachexpertise der interdisziplinär zusammengesetzten Teams
- stetige Weiterentwicklung der digitalen Lösung
- offenes Schnittstellenkonzept und Nutzung von Standardexporten gängiger ERP-Systeme
Faktenbasierte Unternehmenssteuerung
WOWICONTROL ist die betriebswirtschaftliche Komplettlösung für Analyse, Planung, Steuerung und Controlling in der Wohnungswirtschaft. Die Anwendung bietet vier zentrale Module für ein umfangreiches Reporting: Unternehmensplanung/-steuerung, Investitionsrechnung, Finanzierungsmanagement sowie Beleihung- und Objektmanagement.

Unternehmenssteuerung
Unternehmenssteuerung und Risikomanagement müssen fortlaufend erfolgen, d.h. veränderte Rahmenbedingungen (z.B. Zinssteigerungen, demographische Entwicklungen) müssen bei Bedarf kurzfristig in die Unternehmensbetrachtung einfließen. WOWICONTROL berücksichtigt die notwendigen Marktinformationen und ermöglicht so die permanente Fortschreibung der Planungen.
Investitionsrechnung
Dynamische Investitionsrechnungen auf Basis der VoFi-Methode bieten Sicherheit bei der Entscheidung für die Investitionsplanungen. Einzelmaßnahmen können im Kontext der Gesamtunternehmensplanung fundiert auf Chancen und Risiken eingeschätzt werden.
Beleihungsmanagement
Ein wichtiger Aspekt der Analyse der Passivseite der Bilanz sollte immer die Schaffung von Transparenz zur Grundbuch- und Sicherheitensituation sein. Hierdurch wird sichergestellt, dass für den notwendigen Fremdkapitalbedarf, z.B. für anfallende Neubau- und Sanierungsmaßnahmen, ausreichend Beleihungsspielraum besteht oder geschaffen werden kann.
Objektportfoliosteuerung
In WOWICONTROL werden alle relevanten wohnungswirtschaftlichen Portfolios vollständig abgebildet. Es wird sichergestellt, dass die Portfolios in einen gemeinsamen Kontext gebracht werden, d. h. die Beziehungen der einzelnen Portfoliobestandteile werden übersichtlich dargestellt. Es werden sämtliche Stammdaten, die für die Portfoliobetrachtung notwendig sind, aus dem im Unternehmen genutzten ERP-System übernommen.
Betriebswirtschaftliche Unternehmensplanung erfordert Informationen, die über das ERP-System hinausgehen. Das Management-Informations-System WOWICONTROL macht dies möglich. Das System dient der Informationsaufbereitung für Management-Entscheidungen und z.B. für Kreditanträge. Es ermöglicht detaillierte Planung aller Portfolios und schafft Transparenz.
Finanzierungsplanung
Der Fremdkapitalbestand wird im Darlehensportfolio abgebildet. Um aber Entscheidungsträgern Informationen über die Ist-Situation (Darlehensbestand, Zinsbindungsfristen etc.) zur Verfügung stellen zu können, gilt es, diese Informationen strukturiert aufzuarbeiten und darauf aufbauend eine zielgenaue Fortschreibung zu ermöglichen.

Service
Die beratungsgestützte Einführung von WOWICONTROL vereinfacht die Implementierung im Unternehmen. Darüber hinaus wird eine begleitende Unterstützung bei der Nutzung angeboten. Fortlaufende, periodische Datenaktualisierungen sichern eine stets verlässliche Datenbasis.
- Kurze Reaktionszeiten und transparente Service-Level sorgen für hohe Kundenzufriedenheit.
- Bei der Realisierung unserer Projekte überzeugen wir durch Verbindlichkeit und Zuverlässigkeit.
Moderne Technologie
Die hochmoderne SaaS-Lösung bietet eine komfortable Nutzung über jedes internetfähige Gerät (PC, Mac, Android, iOS usw.) unter Berücksichtigung höchster Sicherheitsanforderungen durch modernste Firewall- und Verschlüsselungs-Technologie.

Beratungs- und Betreuungsthemen
Eine gute Finanzierung ist weitaus mehr als günstige Konditionen. Gemeinsam mit Ihnen analysieren wir Ihre Ausgangssituation und schauen, an welchen Stellschrauben justiert werden sollte: von der Schaffung eines transparenten und gut aufgebauten Darlehen- und Sicherheitenmanagements über das Verproben verschiedener Finanzierungskonzepte bis hin zur Ausgestaltung vertraglicher Aspekte.
Analyse der Darlehen und Sicherheiten
Eine wichtige Voraussetzung für die aktive Steuerung des Fremdfinanzierungsportfolios im Unternehmen ist die Transparenz der Fremdfinanzierungsstruktur. Hierzu bietet die Analyse einen Gesamtüberblick zur Darlehensgeberaufteilung, der Zinsstruktur, der Zinsbindungsausläufe, der Beleihungssituation und der Besicherungslage des einzelnen Bestandsgläubigers. Hierbei identifizieren wir Chancen und latente Risiken in den oben genannten Bereichen. Im Ergebnis zeigen wir konkrete strategische und operative Optimierungsansätze auf.
Strukturierung von Grundbüchern und Sicherheiten
Die identifizierten „Baustellen“ definieren die Aufgabenstellung für die Konzeptionierung der Neustrukturierung von Darlehen und Sicherheiten, für die Anschlussfinanzierung von Zinsbindungsausläufen (mit Optimierung der Sicherheiten) oder die Darstellung von Finanzierungen für Investitionen. Der Fokus liegt hier auf der Vergrößerung oder Wahrung des Handlungsspielraums des Wohnungsunternehmens, der Schaffung von Beleihungsfreiräumen und der langfristigen Planungssicherheit in Bezug auf die Zinskosten. Die Umsetzung der Konzepte beinhaltet die Kommunikation und Verhandlung mit den Bestandsgläubigern sowie die Ausschreibung von Finanzierungen, die wir in enger Abstimmung mit dem Wohnungsunternehmen unterstützend steuern.
Finanzierungskonzepte
Anlässe für eine Neuaufstellung der Finanzierung können aus dem Bestandsportfolio kommen, in Form der Anschlussfinanzierung von Zinsbindungsausläufen oder der Wahrnehmung von Sonderkündigungsrechten sowie einem Finanzierungsbedarf für Investitionen.
Das Finanzierungskonzept verfolgt die Strategien aus der Leistung „Strukturierung der Grundbücher und Sicherheiten“. Je nach Interessenlage bzw. Gegebenheiten des Wohnungsunternehmens wird auf der Sicherheitenseite auf eine möglichst optimale Auslastung der Beleihungsmöglichkeiten geachtet, um wertvolle Beleihungsräume nicht zu verschenken. Auf der Seite der Finanzierungskosten und insgesamt der Liquiditätsbelastung durch die Fremdfinanzierung wird die Tragfähigkeit (DSCR und Kapitaldienstfähigkeit) berücksichtigt, um eine generelle Machbarkeit für die finanzierenden Darlehensgeber zu gewährleisten. Im Finanzierungskonzept werden die Liquiditätsmöglichkeiten des Wohnungsunternehmens in Kombination mit der günstigsten Finanzierungsvariante (Zinskosten und Zinsänderungsrisiken) verprobt und transparent als Entscheidungsgrundlage für das Wohnungsunternehmen dargestellt.
Analyse der Bonität auf die Finanzierungsfähigkeit
Eine Bonitätsklasse im Bereich des Investmentgrade ist eine grundsätzliche Voraussetzung für die Finanzierbarkeit über den Kapitalmarkt, egal ob in direkter Beziehung zu einem oder vielen Darlehensgebern. Wir haben auf der Betrachtungsebene des Gesamtunternehmens eine Möglichkeit geschaffen, Risiken und Grenzen insbesondere im Hinblick auf Investitionen und deren Finanzierung beurteilen zu können. Durch den Einsatz von branchenspezifischen Risikoschwellen der Wohnungswirtschaft lassen sich Handlungskorridore für die Unternehmensstrategie definieren. Die Ergebnisse auf Unternehmensebene stellen für die Einzelprojekte und Einzelfinanzierungen eine gute Orientierungsbasis dar.
Analyse und Bewertung der Darlehensgeber und Risiken
Die Sicherung des Fremdkapitalbedarfs erfolgt in der Wohnungswirtschaft überwiegend über Banken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherungsgesellschaften und Versorgungskassen. Durch Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt und Entscheidungen zur bankinternen Geschäftsstrategie (Aktiv-/ Passivgeschäfte) können die Darlehensgeber in wirtschaftliche Schieflage kommen (siehe Bankenkrisen in der Vergangenheit). Daraus können ungünstige Szenarien für den Kreditnehmer entstehen:
Die Einstellung des Geschäftes im Segment der Immobilienfinanzierung oder Blockadehaltung bei Ausweitung des Kunden-Engagements und bei der Konditionierung von Darlehen bei Auslauf der Zinsbindung. Bei beiden Szenarien steht der Kreditgeber für das Wohnungsunternehmen zukünftig nicht mehr zur Verfügung bzw. die Konditionen (Zinskosten) verschlechtern sich.
Die Übertragung der Kreditforderung bei Fusion mit einem anderen Kreditgeber oder der Verkauf der Kreditforderung am Kapitalmarkt zur Generierung von Liquidität. Diese Szenarien können das Kreditgeber-Risiko in der Art und Weise verschärfen, dass durch die Fusion mit einem anderen bereits im Portfolio des Wohnungsunternehmens engagierten Kreditgeber eine Ausweitung der Sicherheiten – auch auf die bisher im engen Sicherungszweck haftenden Kreditverbindlichkeiten – im weiten Sicherungszweck erfolgt. Ein weiteres Risiko besteht in der Anwendung bzw. Auslegung der vereinbarten Vertragsbedingungen (z.B. weiter Sicherungszweck, weitere Covenants).
Da die geschlossenen Verträge in allen Szenarien bestehen bleiben, sollten die Vertragsbedingungen so vereinbart werden, dass diese sich für das Wohnungsunternehmen nachträglich nicht negativ auswirken.
Ziel sollte die Begrenzung des Darlehensgeber-Risikos sein. Dies ist durch eine aktive Steuerung der Darlehensgeber-Beziehung seitens des Wohnungsunternehmens möglich. Unterstützen kann dabei ein Modell zur laufenden Einschätzung der Risiken aus der Darlehensgeber-Geschäftsbeziehung.
Eine Beurteilung der Darlehensgeber und die Festlegung der eigenen Prioritäten ermöglicht dem Wohnungsunternehmen eine aktive Steuerung der Darlehensgeberrisiken und die Kommunikation auf Augenhöhe mit dem Darlehensgeber.
Bewertung von Risiken in Darlehensverträgen
Die Bewertung von Risiken in Darlehensverträgen ist ein Teil des von Dr. Klein Wowi entwickelten Lender Relation Management Modells.
Die in der Leistung „Analyse der Darlehensgeber und Risiken“ skizzierten Folgen einer Schieflage des Kreditgebers und das daraus resultierende Risiko kann überwiegend durch die „risikobewusste“ Vereinbarung der Vertragsbedingungen auf ein Minimum begrenzt werden. Dabei ist die Handlungsfähigkeit des Kreditnehmers bei Auslauf der Zinsbindung im Hinblick auf Kreditgeberalternativen und Zugriff auf die Sicherheiten oder auf alternative Sicherungsmöglichkeiten (andere lastenfreie Pfandobjekte) entscheidend.
Risikobewertung von derivaten Finanzierungsinstrumenten
Isoliert betrachtet ist ein Derivat ein Instrument, um auf Chancen zu setzten, deren Eintrittswahrscheinlichkeiten von der Marktmeinung des Derivatekäufers prognostiziert sind und dabei gleichzeitig Risiken einzugehen, die u.U. nicht vollständig transparent sind.
Für die Wohnungswirtschaft mit einem immobilen Sachanlagevermögen ist aus der Fristigkeit eine langfristige, möglichst mit wenigen Risiken verbundene Finanzierung geboten. Aus diesem Grund kommt eine Finanzierung mit derivativen Instrumenten hauptsächlich für eine Zinssicherung in Frage.
Die Entscheidung für ein Derivat muss echte Vorteile schaffen. Zur Frage, wie Sie diese im Vergleich zu anderen Finanzierungsinstrumenten erkennen können und worauf Sie bei der Strukturierung achten müssen, beraten wir Sie gerne.
Investitionsrechnung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben
In jedem Unternehmen müssen Investitionsentscheidungen getroffen werden. Sie verursachen langfristig Zahlungsströme, die heute noch nicht sicher bestimmbar sind und deren Auswirkungen weit in die Zukunft reichen. Die Investitionsrechnung bietet Modelle zur wirtschaftlichen Beurteilung von Investitionen. Das Ziel ist ein quantitatives Ergebnis als Bewertungsbasis für die Investitionsentscheidung.
Wir bieten Ihnen eine Beratung zur Methodik (statisches oder dynamisches Verfahren), zu den Berechnungsansätzen und zum Vergleich von verschiedenen Finanzierungskonzepten, wie z.B. dem Einsatz von Förderdarlehen vs. Förderzuschüssen, KfW-Mitteln bei unterschiedlichen Energiestandards sowie einer Durchfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung der Investitionsdarlehen.
Unternehmensplanung
Die Unternehmensplanung zur Darstellung von zukünftiger Liquidität, dem zu erwartenden Erfolg und der Relation von Vermögen und Schulden ist ein wichtiger Bestandteil aus dem Werkzeugkoffer der Unternehmenssteuerung. Diese Zahlen allein geben jedoch keine vollständigen Antworten auf wichtige unternehmerische Entscheidungen. Wir von Dr. Klein Wowi geben den Zahlen eine Wertigkeit in Bezug auf die Einschätzung und Definition von Risiken. Wir ermöglichen Ihnen, verschiedene Investitions- und Finanzierungsstrategien zu verproben und miteinander zu vergleichen. Das verbreitert Ihren Entscheidungshorizont und gibt Ihnen die Möglichkeit, auch während der Umsetzung der Planung zu justieren und feinzusteuern.
ZINSENTWICKLUNG UND ZINSKOMMENTAR
Konditionen – Hypothekendarlehen Wohnungswirtschaft
Zinskonditionen – Hypothekendarlehen Wohnungswirtschaft: Die Dr. Klein Wowi Finanz AG vergleicht von allen Banken, Versicherungen und Pensionskassen regelmäßig die Finanzierungskonditionen. Ein interaktivem Zinsentwicklungsweb-Graphen zeigt Ihnen die Zinsentwicklung der letzten sechs Jahre.
Wir sind gerne
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