Eine wichtige Voraussetzung für die aktive Steuerung des Fremdfinanzierungsportfolios im Unternehmen ist die Transparenz der Fremdfinanzierungsstruktur. Hierzu bietet die Analyse einen Gesamtüberblick zur Darlehensgeberaufteilung, der Zinsstruktur, der Zinsbindungsausläufe, der Beleihungssituation und der Besicherungslage des einzelnen Bestandsgläubigers. Hierbei identifizieren wir Chancen und latente Risiken in den oben genannten Bereichen. Im Ergebnis zeigen wir konkrete strategische und operative Optimierungsansätze auf.

Die identifizierten „Baustellen“ definieren die Aufgabenstellung für die Konzeptionierung der Neustrukturierung von Darlehen und Sicherheiten, für die Anschlussfinanzierung von Zinsbindungsausläufen (mit Optimierung der Sicherheiten) oder die Darstellung von Finanzierungen für Investitionen. Der Fokus liegt hier auf der Vergrößerung oder Wahrung des Handlungsspielraums des Wohnungsunternehmens, der Schaffung von Beleihungsfreiräumen und der langfristigen Planungssicherheit in Bezug auf die Zinskosten. Die Umsetzung der Konzepte beinhaltet die Kommunikation und Verhandlung mit den Bestandsgläubigern sowie die Ausschreibung von Finanzierungen, die wir in enger Abstimmung mit dem Wohnungsunternehmen unterstützend steuern.

Anlässe für eine Neuaufstellung der Finanzierung können aus dem Bestandsportfolio kommen, in Form der Anschlussfinanzierung von Zinsbindungsausläufen oder der Wahrnehmung von Sonderkündigungsrechten sowie einem Finanzierungsbedarf für Investitionen.

Das Finanzierungskonzept verfolgt die Strategien aus der Leistung „Strukturierung der Grundbücher und Sicherheiten“. Je nach Interessenlage bzw. Gegebenheiten des Wohnungsunternehmens wird auf der Sicherheitenseite auf eine möglichst optimale Auslastung der Beleihungsmöglichkeiten geachtet, um wertvolle Beleihungsräume nicht zu verschenken. Auf der Seite der Finanzierungskosten und insgesamt der Liquiditätsbelastung durch die Fremdfinanzierung wird die Tragfähigkeit (DSCR und Kapitaldienstfähigkeit) berücksichtigt, um eine generelle Machbarkeit für die finanzierenden Darlehensgeber zu gewährleisten. Im Finanzierungskonzept werden die Liquiditätsmöglichkeiten des Wohnungsunternehmens in Kombination mit der günstigsten Finanzierungsvariante (Zinskosten und Zinsänderungsrisiken) verprobt und transparent als Entscheidungsgrundlage für das Wohnungsunternehmen dargestellt.

Eine Bonitätsklasse im Bereich des Investmentgrade ist eine grundsätzliche Voraussetzung für die Finanzierbarkeit über den Kapitalmarkt, egal ob in direkter Beziehung zu einem oder vielen Darlehensgebern. Wir haben auf der Betrachtungsebene des Gesamtunternehmens eine Möglichkeit geschaffen, Risiken und Grenzen insbesondere im Hinblick auf Investitionen und deren Finanzierung beurteilen zu können. Durch den Einsatz von branchenspezifischen Risikoschwellen der Wohnungswirtschaft lassen sich Handlungskorridore für die Unternehmensstrategie definieren. Die Ergebnisse auf Unternehmensebene stellen für die Einzelprojekte und Einzelfinanzierungen eine gute Orientierungsbasis dar.

Die Sicherung des Fremdkapitalbedarfs erfolgt in der Wohnungswirtschaft überwiegend über Banken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherungsgesellschaften und Versorgungskassen. Durch Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt und Entscheidungen zur bankinternen Geschäftsstrategie (Aktiv-/ Passivgeschäfte) können die Darlehensgeber in wirtschaftliche Schieflage kommen (siehe Bankenkrisen in der Vergangenheit). Daraus können ungünstige Szenarien für den Kreditnehmer entstehen:

Die Einstellung des Geschäftes im Segment der Immobilienfinanzierung oder Blockadehaltung bei Ausweitung des Kunden-Engagements und bei der Konditionierung von Darlehen bei Auslauf der Zinsbindung. Bei beiden Szenarien steht der Kreditgeber für das Wohnungsunternehmen zukünftig nicht mehr zur Verfügung bzw. die Konditionen (Zinskosten) verschlechtern sich.

Die Übertragung der Kreditforderung bei Fusion mit einem anderen Kreditgeber oder der Verkauf der Kreditforderung am Kapitalmarkt zur Generierung von Liquidität. Diese Szenarien können das Kreditgeber-Risiko in der Art und Weise verschärfen, dass durch die Fusion mit einem anderen bereits im Portfolio des Wohnungsunternehmens engagierten Kreditgeber eine Ausweitung der Sicherheiten – auch auf die bisher im engen Sicherungszweck haftenden Kreditverbindlichkeiten – im weiten Sicherungszweck erfolgt. Ein weiteres Risiko besteht in der Anwendung bzw. Auslegung der vereinbarten Vertragsbedingungen (z.B. weiter Sicherungszweck, weitere Covenants).

Da die geschlossenen Verträge in allen Szenarien bestehen bleiben, sollten die Vertragsbedingungen so vereinbart werden, dass diese sich für das Wohnungsunternehmen nachträglich nicht negativ auswirken.

Ziel sollte die Begrenzung des Darlehensgeber-Risikos sein. Dies ist durch eine aktive Steuerung der Darlehensgeber-Beziehung seitens des Wohnungsunternehmens möglich. Unterstützen kann dabei ein Modell zur laufenden Einschätzung der Risiken aus der Darlehensgeber-Geschäftsbeziehung.

Eine Beurteilung der Darlehensgeber und die Festlegung der eigenen Prioritäten ermöglicht dem Wohnungsunternehmen eine aktive Steuerung der Darlehensgeberrisiken und die Kommunikation auf Augenhöhe mit dem Darlehensgeber.

Die Bewertung von Risiken in Darlehensverträgen ist ein Teil des von Dr. Klein Wowi entwickelten Lender Relation Management Modells.

Die in der Leistung „Analyse der Darlehensgeber und Risiken“ skizzierten Folgen einer Schieflage des Kreditgebers und das daraus resultierende Risiko kann überwiegend durch die „risikobewusste“ Vereinbarung der Vertragsbedingungen auf ein Minimum begrenzt werden. Dabei ist die Handlungsfähigkeit des Kreditnehmers bei Auslauf der Zinsbindung im Hinblick auf Kreditgeberalternativen und Zugriff auf die Sicherheiten oder auf alternative Sicherungsmöglichkeiten (andere lastenfreie Pfandobjekte) entscheidend.

Isoliert betrachtet ist ein Derivat ein Instrument, um auf Chancen zu setzten, deren Eintrittswahrscheinlichkeiten von der Marktmeinung des Derivatekäufers prognostiziert sind und dabei gleichzeitig Risiken einzugehen, die u.U. nicht vollständig transparent sind.

Für die Wohnungswirtschaft mit einem immobilen Sachanlagevermögen ist aus der Fristigkeit eine langfristige, möglichst mit wenigen Risiken verbundene Finanzierung geboten. Aus diesem Grund kommt eine Finanzierung mit derivativen Instrumenten hauptsächlich für eine Zinssicherung in Frage.

Die Entscheidung für ein Derivat muss echte Vorteile schaffen. Zur Frage, wie Sie diese im Vergleich zu anderen Finanzierungsinstrumenten erkennen können und worauf Sie bei der Strukturierung achten müssen, beraten wir Sie gerne.

In jedem Unternehmen müssen Investitionsentscheidungen getroffen werden. Sie verursachen langfristig Zahlungsströme, die heute noch nicht sicher bestimmbar sind und deren Auswirkungen weit in die Zukunft reichen. Die Investitionsrechnung bietet Modelle zur wirtschaftlichen Beurteilung von Investitionen. Das Ziel ist ein quantitatives Ergebnis als Bewertungsbasis für die Investitionsentscheidung.

Wir bieten Ihnen eine Beratung zur Methodik (statisches oder dynamisches Verfahren), zu den Berechnungsansätzen und zum Vergleich von verschiedenen Finanzierungskonzepten, wie z.B. dem Einsatz von Förderdarlehen vs. Förderzuschüssen, KfW-Mitteln bei unterschiedlichen Energiestandards sowie einer Durchfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung der Investitionsdarlehen.

Die Unternehmensplanung zur Darstellung von zukünftiger Liquidität, dem zu erwartenden Erfolg und der Relation von Vermögen und Schulden ist ein wichtiger Bestandteil aus dem Werkzeugkoffer der Unternehmenssteuerung. Diese Zahlen allein geben jedoch keine vollständigen Antworten auf wichtige unternehmerische Entscheidungen. Wir von Dr. Klein Wowi geben den Zahlen eine Wertigkeit in Bezug auf die Einschätzung und Definition von Risiken. Wir ermöglichen Ihnen, verschiedene Investitions- und Finanzierungsstrategien zu verproben und miteinander zu vergleichen. Das verbreitert Ihren Entscheidungshorizont und gibt Ihnen die Möglichkeit, auch während der Umsetzung der Planung zu justieren und feinzusteuern.